2025 서울 전역 부동산 규제지역 확대! 경기 12곳 추가 지정, 대출·허가제 강화 총정리

2025년 서울 전역이 부동산 규제지역으로 확대되고, 경기 12개 지역이 추가 지정되었습니다. 토지거래허가구역 확대, 대출 규제 강화, 갭투자 금지 등 핵심 부동산 대책을 한눈에 정리했습니다.

 

 

서울 부동산 대책

 

 

 

서울 전역 ‘규제지역’ 지정, 경기 12개 시·구도 새로 포함

정부가 2025년 부동산 시장 안정화를 위해 서울 전역을 규제지역으로 지정하고, 경기도 12개 지역을 추가 포함하는 강력한 대책을 발표했습니다.
이번 조치는 투기 수요 차단과 실수요자 중심 거래 유도를 목표로 하고 있습니다.

서울은 25개 자치구 전 지역이 규제 대상으로 지정되며,
경기도에서는 다음 지역이 추가되었습니다.

📍 경기 규제지역
과천, 광명, 수원(영통·장안·팔달구), 성남(분당·수정·중원구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남

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 대출 규제 강화: LTV·DTI 한도 대폭 축소

규제지역 지정으로 인해 대출 한도와 금융 규제가 강화됩니다.
이는 부동산 과열을 막고, 투기 목적의 자금 유입을 줄이기 위한 조치입니다.

구분기존변경 후

LTV (주택담보대출비율)	최대 70%	40%로 축소
DTI (총부채상환비율)	약 60%	40% 적용
15억 초과 주택	대출 가능	최대 4억 한도
25억 초과 주택	일부 가능	최대 2억 한도
전세대출 한도	제한 없음	2억 원 제한, DSR 반영

👉 정리:

• 1주택자라도 전세대출 한도가 줄고,
• 이자 상환분이 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함됩니다.
• 결과적으로 대출 여력 감소 → 실수요자 위주 거래 구조 강화로 이어질 전망입니다.

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토지거래허가구역 확대: 갭투자 사실상 금지

이번 부동산 대책의 또 다른 핵심은 토지거래허가구역 확대 지정입니다.
기존에는 외국인 중심이던 제도를 내국인까지 확대 적용하여 투기성 거래를 원천 차단합니다.

• 허가구역 내 부동산 거래 시 관할 구청 허가 필수
• 매입 후 2년 이상 실거주 의무
• 전세 끼고 매입(갭투자) 불가

이제는 실거주 목적이 아니면 거래가 어려워지는 구조로 바뀌며, 시장의 단기 투기성 수요가 줄어들 것으로 보입니다.

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🕒 시행 일정 요약

시행 항목시행일주요 내용

규제지역 확대	즉시 시행	서울 전역 + 경기 12개 지역 추가
대출 규제 강화	10월 16일	주택 시가별 대출 한도 축소
전세대출 DSR 반영	10월 29일	대출 이자 상환액 포함
토지거래허가구역 지정	10월 20일	실거주 의무·갭투자 금지 적용

 

 

 

토지거래허가구역 확인 방법

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실수요자와 투자자에게 미치는 영향

1️⃣ 대출 한도 축소로 자금 부담 증가
→ 집을 사려는 실수요자들이 대출 심사에 더 철저히 대비해야 합니다.

2️⃣ 갭투자 차단으로 시장 안정 기대
→ 전세 끼고 사는 방식이 제한되면서 단기 투기 수요가 줄어듭니다.

3️⃣ 거래량 감소, 실거주 중심 구조로 재편
→ 단기적으로 거래가 줄겠지만, 장기적으로는 가격 안정에 긍정적 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

4️⃣ 추가 세제 개편 가능성 주목
→ 정부는 양도세·보유세 등 세제 관련 보완책을 검토 중입니다. 향후 세금 정책 변화에 따라 시장 분위기가 달라질 수 있습니다.

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전문가 분석 요약

부동산 전문가들은 이번 조치가 **“시장 과열을 미리 차단하기 위한 강도 높은 규제”**라고 평가합니다.
단기적으로는 거래 위축이 불가피하겠지만,
장기적으로는 실수요 중심의 안정적 시장이 정착될 것으로 보고 있습니다.

특히, “서울 전역 규제지역 지정”은 2017년 이후 처음으로 가장 광범위한 조정이라는 점에서 큰 의미가 있습니다.

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마무리: 실거주 중심 전략이 답이다

이제 부동산 시장은 **‘실거주 중심 구조’**로 빠르게 전환되고 있습니다.
단기 차익보다 장기 보유 전략이 중요해졌습니다.

부동산을 계획 중이라면

• 규제지역 여부,
• 대출 가능 금액,
• 실거주 의무 조건을 반드시 확인하세요.

이번 조치는 단기적 불편보다 장기적 시장 안정에 초점을 맞춘 만큼,
앞으로의 부동산 정책 방향을 주의 깊게 지켜보는 것이 좋습니다.

 

 

 

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